新周期下资深酒店投资人如何投资评估踏准“二中欧体育次红利”？

发布时间：2023-08-04 18:25:09 丨 浏览次数：

　　2023年6月16日，长沙湖南金融中心丽柏酒店和琼海银海路丽柏酒店的签约仪式落成。在对两位资深投资人的采访过程中，我们得以了解他们的投资逻辑，以及选择丽柏的深层原因。

　　如今，酒店行业已进入全新周期，中高端酒店赛道日益内卷、投资门槛不断攀升，与此同时，新的投资红利也在持续涌现。面对新形势，投资数十年酒店、拥有数十家门店的资深酒店投资人，将如何踏准“二次红利”?

　　2023年6月16日，长沙湖南金融中心丽柏酒店和琼海银海路丽柏酒店的签约仪式落成。丽柏酒店将正式落地湖南省长沙市和海南省琼海市，进驻长沙“陆家嘴”和琼海城市中轴线双黄金区位，填补区域的市场空白。值得注意的是，这两位选择丽柏酒店这一国际中高端品牌的投资人，恰好也是资深的维也纳系列品牌投资人。

　　为理清两位资深酒店投资人选择丽柏品牌背后的投资逻辑，次方点评对两位投资人展开采访，希望通过对他们投资决策的深度复盘、投资思路的深入分析，拆解丽柏酒店的产品结构和商业模型，为酒店投资人带来更多的启发与思考。

　　同期签约丽柏的投资人何文琦与周德刚，虽然同样都在酒店投资领域浸润多年，有着极为专业的投资眼光投资，但作为不同物业持有情况的投资人，在对品牌的选择上，却有着不同的出发点。在对他们投资故事的挖掘中，我们得以一窥资深酒店投资人品牌投资变化背后的考虑要素。

　　长沙湖南金融中心丽柏酒店投资人何文琦，是二十多年的酒店投资老炮。在二十多年的酒店投资中，他一直采取租赁物业的方式，他在采访中指出，酒店是门生意，投资酒店的目的是赚钱，投资人要带着“目的”出发。为找到可复制的、可持续的赚钱方式，何文琦常常是那个“抢占先机”的人。

　　何文琦告诉次方点评，他当前的酒店投资品牌，仍以锦江酒店(中国区)旗下的维也纳系列品牌为主，而他与维也纳的故事，也源自20年多年前。彼时的何文琦，想要找到一个合适的行业进行投资与深耕，酒店业也在此时，进入了他的视野投资评估。在他看来，酒店投资虽然投资回报周期长，但胜在有长期生命力，且有着较为稳定的现金流。中欧体育

　　颇具投资眼光的何文琦，选择了与维也纳酒店“结缘”，深圳坂田维也纳酒店的开业，开启了何文琦的酒店投资之路，至今，他仍对当时看准了维也纳的增长潜力颇为满意。20多年前的维也纳酒店还不是大品牌，但随着国内酒店业不断发展，品牌知名度的不断提升，何文琦踏准了第一次时代红利，并从中获得了持续投资酒店的“后劲”。

　　如今已是资深酒店投资人的何文琦，在考察品牌生命周期与品牌发展红利上，眼光更为老辣，在丽柏品牌身上，他看到了与当初投资维也纳系列品牌时，一样的“红利”机会。这促使着他将踏准“第一次红利”中收获的经验与模式，再度复制到丽柏品牌上。

　　他指出，尽管丽柏进入国内时间尚短，但作为本身就有着不容小觑的国际影响力的成长期品牌，丽柏未来将在锦江酒店(中国区)的推广与大力打造下，不断成熟。这个先机需要抢占，“谁开得早，谁得益早”。

　　作为扎根海南的业主投资人，琼海银海路丽柏酒店投资人周德刚则更关注如何盘活资产，在实现资产保值增值的同时，最大限度地利用当地资源，增加投资回报率。因此，对于品牌的选择上，他有着自己的标准——品牌的包容度、产品的性价比、服务的多元化、团队的专业性。

　　在恒定标准之下的品牌考察与选择，变得更加有的放矢。尽管也曾投资过诸如温德姆在内的国际高端酒店品牌，但如今的周德刚，不再“国际高端”至上，而是“要有面子，还要有里子，还能赚到银子”。

　　近年来，海南的旅游热度持续攀升，为吸引当地的旅游客。周德刚拿出一处自持的旅游地产——一个14000平的大体量物业投资酒店，由于旅游地产在整理处理上更加注重实用性，就需要考虑对消费者的吸引力和实际投资成本。

　　周德刚表示，当下的酒店市场对多样化的需求日益强烈，消费者更为谨慎，更关注性价比与体验感。与此同时，作为特有的投资优势，自持物业自带精装修的产品、大幅减少的装修投入成本与投资回报周期，这就需要酒店品牌在风格之外，本身便有着出色的溢价力与整合力。

　　因此，周德刚对该物业的设想是：为消费者提供精选服务，打造“大业态”的旅游地产综合项目。酒店品牌作为“大业态”的一环，要与宴会厅、酒吧、中餐、康乐瑜伽普拉提等其他业态紧密结合，甚至在未来，与当地的水上项目、音乐节等活动实现资源整合。“这个大业态中，酒店为主，但其他空间要与酒店互不影响。”

　　周德刚向次方点评指出，这一旅游地产项目，主要面向的是偏中高端客群，为他们打造精致生活方式。在品牌的选择中，品牌的国际基因与包容性被放在了优先的位置。

　　从2009年就开始接触维也纳酒店品牌，并与维也纳密切合作十余年的周德刚，在某次刷短视频的过程中，无意刷到了锦江酒店(中国区)副总裁兼维也纳国际&丽柏品牌总裁谌业伟关于丽柏的推介视频，得知丽柏与维也纳国际属同一团队，并被其描绘的丽柏专业、细致与品牌理念所打动，选择了率先将丽柏品牌引入海南岛。

　　事实证明，国际中高端酒店品牌丽柏，也恰好得以满足周德刚的需求——继承丽笙设计基因的设计风格，拥有更长的审美周期;与物业中其他业态，如康乐、酒吧的结合中，也与投资人的设想不谋而合;而极具性价比的中高端品类，则让投资人实现了“消费可以降维，但品质不能降维”的考虑。

　　不同物业持有类型的酒店投资人，虽然在投资方式与品牌选择上有所不同，但成功者，常常也有着共通之处。

　　无论是租赁物业投资人何文琦还是自持物业投资人周德刚，他们都对酒店行业，有着颇为长期的酒店投资经验，可以说，他们与国内酒店业、诸多酒店品牌共同成长，共同进步，当品牌成为经典，这些投资人也成为了行家，更成为酒店投资的引领者。

　　这批成功投资人与时俱进的脚步从不停滞，而是在新时代和新环境下不断进步提升，他们也从不满足于单一品牌的认知，而是通过对新趋势的研判，不断考察着市场中新出现的品牌，将行业、区域、物业与品牌深度融合，最终得以创造出一套专属且行之有效的投资方式，获得最优的投资回报率。

　　成功的投资人，往往选择深耕某一区域市场，有着对城市、商圈以及客群有更精准的洞察和判断，让品牌选择更为精准，而对于地方政策、法律法规管理、区域关系的熟悉和维护，也让投资更为顺利。

　　扎根长沙的何文琦，在投资长沙湖南金融中心丽柏酒店之前，对物业周边市场进行了深度考察。长沙作为“网红城市”，年轻人消费力强劲，在华中酒店投资市场中，发展潜力大，同时，物业所在区域商旅需求旺盛、高端商务客群众多，因此，适合布局年轻化的中高端品牌。

　　而丽柏酒店精准地将品牌定位为国际中高端精选服务酒店，延续了引领全球设计酒店风潮的丽笙酒店集团的高端设计基因，将“精致主义”贯穿旅途和生活，高度匹配长沙的城市气质，也符合新一代年轻客群的审美标准。

　　资深投资人虽然会考察不同的酒店品牌，但他们同样也有自己的偏好，高契合度的品牌团队，能够让投资事半功倍。

　　何文琦与周德刚，都是维也纳系列品牌的“深耕者”，这背后，既有情怀，也有实际利益。两位投资人都是通过维也纳酒店和维也纳国际酒店品牌进入酒店投资领域，并收获了品牌红利。同时，长久投资过程中，他们也已检验了维也纳系列品牌团队在运营和管理上的专业性，对商业模式、管理体系也了如指掌，而这，也成为他们选择与维也纳国际品牌有相同团队背景的丽柏，踏准“二次红利”的关键。

　　无论是自有物业持有者的周德刚，还是租赁物业投资者的何文琦，在中高端酒店赛道竞争加剧的当下，都对酒店投资的未来做出了一致判断，需要通过品牌赋能、产品赋能、运营赋能构建持续赚钱的投资能力，而这正好与丽柏的品牌价值观高度契合。

　　在两位投资人的品牌考虑因素中，集团背景都被放在了极为优先的考量点上。集团的背景优势，决定了品牌能够走多远，而对于投资人来说，他们都希望能够背靠大树，站在巨人肩膀上，赚到更多钱。

　　丽柏作为锦江酒店(中国区)旗下的重点发展品牌，得到了来自锦江国际集团“一中心三平台”的支持，凭借集团的强大中后台，实现酒店全生命周期的赋能。投资人也可对应获得来自集团在会员和供应链方面的支持，降低投资成本，提高投资回报率。

　　锦江酒店(中国区)副总裁、维也纳国际&丽柏品牌总裁谌业伟曾说，“围绕以人为本的品牌创造法则，突破性的赚钱商业模式和革命性的酒店产品结构，丽柏正在做一件事：重新研发赚钱的中高端酒店”。

　　在投资长沙湖南金融中心丽柏酒店时，何文琦就深刻感知到了品牌高性价比的产品优势。何文琦在采访中说道，假如酒店设计个产品，花里花俏的，导致运营成本很高，但投资人也是真金白银拿出去的，那这个投资合作肯定是不开心的。中欧体育

　　丽柏在产品的设计风格上，就满足了何文琦“要给年轻消费者他们喜欢的东西”的需求，豪华简洁大方的设计，得益于丽柏国际中高端精选服务酒店的定位，让丽柏投资人在品质上“既要高质量，又要低成本”的构想变为了现实。

　　由丽笙欧洲和中国设计师团队共同倾力打造的空间产品，延续了低调、高级、本真的现代主义设计风格，并结合时下主流审美，一眼出色。

　　另一方面，丽柏也通过产品打造上的成本把控，实现了极高性价比。丽柏在产品建造和运营的成本投入上进行增加、剔除、减少和创造，使其得到重新分配，降低投资人的投入成本，实现成本端和买方端价值的双重创新。

　　数据显示，丽柏酒店的单房造价仅为8.3万/间(不含公区)，已落地的天津空港滨海国际机场丽柏酒店的单房造价也仅为12.3万/间(含公区)。

　　此外，丽柏酒店还围绕着产品耐久度、健康环保、配套齐全、住宿体验、盈利能力等维度对酒店产品展开全方位的优化。以产品耐用性为例，针对传统酒店行业”三年一大修，五年一小修”的痛点中欧体育，丽柏酒店通过对材料和工艺的深度优化，尽可能帮助投资者降低成本，延长产品的使用和审美周期，使产品在10年内不用大规模地翻新。

　　正如周德刚所认为的，产品和服务只是酒店投资基本盘，品牌管理团队是否专业才是盘活资产的关键因素。

　　如今，在丽柏酒店和维也纳国际酒店的双品牌战略下，维也纳系列品牌团队的管理和运营能力被成功迁移并复制到丽柏酒店上，而作为国际品牌的丽柏，不仅可以为资深维也纳系列品牌投资人在区域内的投资版图扩张提供基础，实现规模效应，也能够进一步实现投资人市场布局的差异化、市场经营的全局统筹以及盈利能力的综合性。

　　从目前的数据来看，丽柏酒店的盈利能力已经得到了市场的验证。以北京通州环球度假区丽柏酒店为例，五一期间，该店连续四天满房，平均RevPAR1254元，最高RevPAR达1487元，在同类型酒店中表现亮眼。

　　新周期之下，早已不是投资人或品牌单打独斗的年代，而是要双方彼此成就、共同成长。从维也纳系列品牌到丽柏，在两位资深投资人身上，我们能够看到，踏准“二次红利”的投资人，有着以下几点特质。中欧体育

　　在今天这个高速发展的时代，投资人的思想也要随着时代的步伐迈向国际化，真正开启国际视野。在国际视野之下，投资人才能实现投资理念的进一步跃升，看得更多更远，将更多优质品牌纳入选择范围。

　　随着国际化的不断发展，投资人不断看到更多来自国际的新事物，多年来对于国际化的向往，如今有了足够合适的生长契机。对国际品牌丽柏的选择，便是一次开启国际视野的积极尝试。

　　作为国际化品牌，丽柏同时又拥有市场规模位列全球酒店集团300强第2位、亚洲第一的锦江国际集团酒店板块包含全球视野、国际智慧的本土化演绎，对于投资人而言，无疑是架起了一道开启国际视野极其稳妥的桥梁。

　　进入新周期，优质酒店品牌时刻保持与时俱进，面对不同消费趋势、不同细分赛道，纷纷推陈出新，而投资人自身与品牌处于同一市场环境中，同样面临着来自时代浪潮的不断冲击。

　　不难发现，资深投资人在做出决策之前，会对时代趋势、区域市场进行深刻调研，充分了解目标客群与他们的喜好，并据此来进行品牌的选择。这一点，与优质品牌有共通之处。

　　丽柏在品牌确立前期，也通过大量调查研究，将目标客群锁定为“精致主义新中产”，并以此为指导，通过精致严选、精致设计、精致服务等等独特策略，为新中产消费者“无止境创造精致体验”的美好旅宿，打造属于他们的酒店产品。

　　周德刚指出，酒店是一个至少10年合作周期的生意，未来消费者视野、消费习惯都国际化了，不具备国际化形象和品质的品牌，生命周期是有限的。何文琦也在采访中指出，在品牌的选择上，他会关注品牌的生命周期。

　　如何在有限的生命周期内，持续赚钱，实现利益最大化，是成熟投资人极为重视的点。踏准“二次红利”，需要投资人在品牌发展初期，与品牌共同拥有长远的战略眼光，做好与品牌共同成长的准备。早在2021年，丽柏就致力于打造能持续赚钱的中高端酒店，中欧体育以 “蓝海战略”和”长期主义“创造更为长线的品牌与产品价值。足够清晰的未来发展战略，无疑给予了投资人足够的信心。

　　从维也纳系列品牌的投资人到丽柏的投资人，通过持有租赁物业的何文琦与持有自有物业的周德刚的案例，让我们看到，在新周期之下，酒店投资是对未来市场进行投资。

　　投资人要踏准“二次红利”，找到未来5-10年甚至更长时间维度的产品、客户、市场和服务，就需要酒店品牌能力的不断迭代，也需要投资人认知的持续升级，只有品牌与投资人共同成长，才能形成竞争力的闭环，保持可期的投资收益。

　　显然，作为国际化+新品牌的代表，丽柏将得到更快的成长，更多的管理、运营、营销、人才等方面的支撑，而丽柏酒店的投资人未来投资收益和资产增值的空间也值得期待。