诚信为本，市场在变，诚信永远不变...
中欧体育万通源-投资资产评估
资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。它是在工程技术、统计中欧体育、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线种基本方法，即市场法、成本法和收益法。
市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。
市场法是资产评估中若干评估思路中的一种，通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：一是要有一个充分发育活跃的资产市场；二是参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格调整。参照物差异调整因素主要包括3个方面：一是时间因素，即参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异；二是地域因素，即资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异；三是功能因素，即资产实体功能过剩和不足对价格的影响。
运用市场法评估资产价值，要遵循下面的程序：明确评估对象；进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；把被评估资产与参照物比较；分析调整差异，做出结论。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
采用收益法评估，基于效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。收益法服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及3个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；第三，被评估资产预期获利年限可以预测。
收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。这种方法在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。
成本途径作为一条独立的评估思路，它是从再取得资产的角度来反映资产的交换价值的，即通过资产的重置成本反映资产的交换价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。同时，采用成本法评估，还应当具备可利用的历史资料，形成资产价值的耗费也是必须的。
成本途径的运用涉及4个基本要素，即资产的重置成本，资产的有形损耗，资产的功能性陈旧贬值和资产的经济性陈旧贬值。
资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高，资产的原始价值越大，反之则小，二者在质和量的内涵上是一致的。采用成本法对资产进行评估，必须首先确定资产的重置成本。重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。在其他条件既定时，资产的重置成本越高，其重置价值越大。
资产的价值也是一个变量，随资产本身的运动和其它因素的变化而相应变化：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少，发生实体性贬值；新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少，发生功能性贬值；由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等，发生经济性贬值。
运用成本法评估资产，首先确定被评估资产，并估算重置成本，其次确定被评估资产的使用年限，再次估算被评估资产的损耗或贬值，最后计算确定被评估资产的价值。
成本法比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理，有利于单项资产和特定用途资产的评估，有利于企业资产保值，在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。但是采用成本法评估，工作量较大投资，同时这种方法是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外经济贬值也不易全面准确计算。
2006年1月1日新修订后的《公司法》第二十七条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
（一）允许作为出（增）资的知识产权：专利权、非专利技术、著作权（计算机软件）、版权、商标权。
1.出资物只能是所有权而不能是使用权（包含已拥有的使用权和接收的技术使用权）；
2．出资人只能是商标注册证、专利证载明的专利权人，不能增加人也不能减人，非专利可以根据企业的股权架构方案设定出资人并且以文件的形式将产权固定下来；
5.外方技术出资：在所在国申请了专利权、而在中国未申请专利保护，只能以非专利形式出资并在出资前报外管局、商务局等审批机构备案；
（1）专利权在公司名下，通过法人对外投资（子公司、控股公司、设立新公司等）
（2）专利权在公司名下，变通以非专利技术形式，（可以不改变股权结构）；
（3）专利权在公司名下，先进行专利权变更，实现增资，再按要求变更回原公司。
1、技术查新要求，除发明专利、软著，实用新型、非专利技术需要有资质的查新机构出具技术查新报告）
2、产权变更。需要将用于出资的专利权、著作权、版权、商标权，委托正规的知识产权代理机构到国家主管机关将权属变更到被投资的企业名下。
是否有正式拆迁补偿文件，如果有按照文件补偿标准执行，如果没有就不属于正式拆迁，应当按照市场价值（参考就近商品房价格）
市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第十四条规定：拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。但实践中，拆迁评估人员没有对房屋进行实地查勘，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录也没有经被拆迁人签字认可。
当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。实践中，房屋拆迁管理部门作出裁决往往未经鉴定程序。
估价报告应做到下列几点：1全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套;第八节第二条规定：估价报告应包括下列部分：l封面;2目录;3致委托方函;4估价师声明;5估价的假设和限制条件; 6估价结果报告;7估价技术报告;8附件。但是，实践中，评估机构只提供估价结果报告，没有提供完整的估价报告。这是严重违法的。
法律规定拆迁区域一般应出具整体评估报告和分户评估报告，但实践中，一些拆迁人只出具整体评估报告，却不出具分户评估报告，这是严重违法的。一些即使出具分户评估报告，内容也极不完整，通常只有表格一张，极其简单。
法律明确规定对被拆迁房屋的装修价值赔偿应协商，协商不成应另行评估。实践中拆迁人却未进行装修的另行评估严重违法。
法律规定评估报告应依法送达，一般是直接送达，被拆迁人拒收的话应留置送达，并有证明人员在场，且记录在案;特殊情况才邮寄送达或公告送达。实践中拆迁人张贴于门的方式是违法的。
对于具体评估方法的选用，应该由注册房地产评估师根据评估对象和当地房地产市场状况，对上述几种评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。
此外，还要注意以下几种情况，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第13条第2款、第3款的规定：
(四)可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。
成本法是指按照重建或者重置评估对象的思路，将评估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值，以确定资产价值的评估方法的总称。
重置成本是指以现时价格水平重新购置或者重新建造与评估对象相同或者具有同等功能的全新资产所发生的全部成本。重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。
多期超额收益折现法是指将企业或者资产组未来预期收益中归属于无形资产等评估对象的各期预期超额收益进行折现累加以确定评估对象价值的一种评估方法。多期超额收益通常是指从无形资产等评估对象与其他资产共同创造的各期整体收益中扣减其他资产贡献的收益后的余额。
法定资产评估业务是指涉及国有资产或者公共利益等事项，依照法律、行政法规的相关规定需要评估的资产评估业务。
复原重置成本是指以现时价格水平重新购置或者重新建造与评估对象相同的全新资产所发生的全部成本。其中的相同，不仅包括在整体功能上相同，也包括在材料、建筑或者制造标准、设计、规格和技术等方面与评估对象相同或者基本相同。
改变用途假设是指假设资产将不再按当前用途使用，而是改变为其他用途持续使用。
更新重置成本是指以现时价格水平重新购置或者重新建造与评估对象具有同等功能的全新资产所发生的全部成本。
工作底稿是指执行资产评估业务过程中形成的，反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录及相关资料。工作底稿包括操作类工作底稿和管理类工作底稿。
操作类工作底稿是指在执行资产评估业务过程中，履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。
管理类工作底稿是指在执行资产评估业务过程中，为受理、计划、控制和管理资产评估业务所形成的工作记录及相关资料。
功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。功能性贬值主要体现在由于采用新工艺、新材料和新技术等，而使被评估资产在原有方式下的建造成本超过现行建造成本，或者被评估资产继续运营会出现超过现有技术进步的同类资产的运营成本等方面。
股东部分权益价值是指在企业全体股东的股东全部权益价值中归属于部分股东的权益价值或者企业全体股东的全部权益价值中的某一比例或者部分的权益价值。
股东全部权益价值是指归属于企业全体股东享有的权益价值，通常表现为企业总资产扣除企业各项债务后的剩余经济利益的价值。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。
股权自由现金流是指股东或者投资者从所投资企业（经营体）可以获得的扣除所有经营费用、税收、付息债务本息偿还以及为保障预计现金流持续或者增长要求所需要的营运资金净增加和全部资本性支出后的可自由分配给企业股东或者投资者的剩余净现金流量。
基准地价修正法是指利用基准地价和基准地价修正体系等信息，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照基准地价修正体系选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取评估对象在评估基准日价值的评估方法。
继续使用假设是指资产在一定市场条件、工作环境和利用方式下继续使用，包括按现行用途继续使用或者转换用途继续使用，原地继续使用或者移地继续使用。
假设开发法是指将开发完成后的不动产价值减去后续开发的必要支出及应得利润从而得到评估对象价值的方法。假设开发法本质是以不动产的预期开发后的价值为导向求取评估对象的价值。
价值比率是指在资产价值和与其具有关联关系的财务或者非财务等指标之间所建立的比值关系，并以此作为评估资产价值的一种价值倍数。
价值类型是指反映评估对象特定价值内涵、属性和合理性指向的各种价值定义的统称，包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。
在用价值是指将评估对象作为企业、资产组组成部分或者要素资产，按其正在使用方式和程度及其对所属企业或者资产组的贡献的价值估计数额。
清算价值是指评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。
交易案例比较法是指获取并分析可比的企业交易案例资料，计算价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定被评估企业价值的评估方法。
节省许可费折现法是指基于拥有无形资产等评估对象可以产生未来节省许可费的预期，并对所节省许可费采用适当的折现率折现后累加从而确定评估对象价值的一种评估方法。节省许可费通常是由与无形资产等评估对象类似或者相近的无形资产的平均许可费水平或者一般许可费取费率水平决定。
经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产收益、资产利用率发生具有持续性的减少、下降或者闲置等而造成的资产价值损失。
可辨认无形资产是指能够独立存在，并可以单独对外出租、出售、授予许可投资评估、交换的无形资产。例如专利权、非专利技术、商标权、著作权等。
不可辨认无形资产即商誉，是指不能独立存在，且与企业整体或者经营实体不可分割的无形资产。
类似房地产是指在同一供需圈内，与被评估房地产的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或者相似的房地产。同一供需圈是指与被评估房地产具有替代性且对其价格形成的影响具有相似性的区域。
利用专家工作及相关报告是指资产评估机构在执行资产评估业务过程中，聘请专家个人协助工作、利用专业报告和引用单项资产评估报告等行为。
评估对象是指被评估的具体标的或者被评估的资产，即资产评估的具体对象。评估对象可以是不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失、其他经济权益或者负债等可以量化的标的。
评估基准日是指为量化和表达资产价值数额所选定的具体时间点，即为确定特定条件下资产评估价值所选定的具体体现资产时间价值属性的时间基准点。
评估假设是指资产评估专业人员在现实普遍认知的基础上，依据客观事实及事物发展的规律与趋势，通过逻辑推理，对评估结论的成立所依托的前提条件或者未来可能的发展状况作出的合理的推断或者假定。
评估结论是指资产评估机构及其资产评估专业人员通过履行必要的评估程序，给出的评估对象在评估基准日某种特定价值类型下价值的专业意见。
评估依据是指资产评估工作中所依托的规范、标准以及依赖的信息基础，包括法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。
企业整体价值是指在假设将从企业获取资金回报（利息）的债权人等同为投资者的全投资口径下，归属于含企业股东和获取资金回报（利息）的债权人在内的投资者的企业价值，包括企业股东全部权益价值和付息债务价值。
权属瑕疵是指在资产权属关系基本明确的基础上，权属证明文件存在不完整、文件内容不一致，或者权利受到限制等造成资产权属不规范、不完整的情形。
上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定被评估企业价值的评估方法。
设定产权是指由委托人、产权持有人或者资产评估专业人员针对评估对象法律权属状况所作的必要、合理且有依据的假定。
实体性贬值，亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力作用导致资产物理性能损耗或者下降而引起的资产价值损失。
实物期权评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下附着于企业整体资产或者单项资产上的实物期权进行识别、评定、价值估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
市场法是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
收益法是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其价值的各种评估方法的总称。
委托人是指委托资产评估机构为其提供评估服务的当事人，包括：法人组织、非法人组织、政府部门或者自然人等。
无形资产组合是指一系列具有互补作用或者能够共同发挥作用的无形资产，按照特定目的或者要求组成的能实现某种特定功能或者满足某业务单元要求的集合。
现金流量折现法是指对企业或者某一产生收益的单元预计未来现金流量及其风险进行预测，选择与之匹配的折现率，将未来的现金流量折现求和的评估方法。
移地使用假设是指假设资产不在原所在地或者原安装地继续使用，而是改变使用地点在其他地方继续使用。
以财务报告为目的的评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规、资产评估准则和企业会计准则及会计核算、披露的有关要求，根据委托对评估基准日以财务报告为目的所涉及的各类资产和负债的公允价值或者特定价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
增量收益折现法是指基于对使用无形资产等评估对象所获得未来增量收益的预期并对增量收益采用适当的折现率折现后确定评估对象价值的一种评估方法。增量收益通常是指使用无形资产等评估对象比不使用该评估对象而增加的收益。
折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情形下，对投资所期望的回报率。
资产评估准则中的职业道德是指资产评估机构及其资产评估专业人员执行资产评估业务应当具备的道德品质和体现的道德行为。
专业能力是指资产评估机构及其资产评估专业人员具备的执行资产评估业务所需的评估专业知识和实践经验。
资产基础法是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
资产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员根据委托及特定的评估目的，按照法律、行政法规和资产评估准则要求，依照规定程序，选择适当的价值类型，运用科学的评估方法，对评估基准日的资产价值进行评定、估算，并出具资产评估报告的专业服务行为中欧体育。
资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则要求，根据委托履行必要的评估程序后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具的专业报告。
资产评估报告日是指由资产评估报告载明的、评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签发日。
资产评估报告使用范围是指资产评估机构与委托人在评估委托合同中约定的资产评估报告使用人、使用用途、评估结论的使用有效期及资产评估报告的摘抄、引用或者披露要求等。
资产评估报告使用人是指资产评估报告的合法使用主体。一般包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人，以及国家法律、行政法规规定可以使用资产评估报告的主体。
资产评估程序是指由资产评估准则规定的，要求资产评估机构及其资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中履行的系统性工作步骤。
资产评估档案是指资产评估机构执行资产评估业务形成的，反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作底稿、资产评估报告及其他相关资料。
资产评估方法是指评定估算资产价值所采用的途径和技术手段的总和，主要包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
资产评估机构是在市场监管部门登记，在财政部门备案、接受委托执行资产评估业务并独立承担民事责任的合伙形式或公司形式的法人。
资产评估基本准则是财政部对资产评估机构及其资产评估专业人员执行资产评估业务应当遵循的基本理念、基本要求和基本程序等方面所制定的基本规范，是中国资产评估协会制定资产评估执业准则和资产评估职业道德准则的依据和遵循。
资产评估师是指通过中国资产评估协会组织实施的资产评估师职业资格全国统一考试，取得《资产评估师职业资格证书》的资产评估专业人员。经中国资产评估协会登记的资产评估师可以成为执业会员或者非执业会员。
资产评估委托合同是指资产评估机构与委托人订立的，明确资产评估业务基本事项，约定资产评估机构和委托人权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。
资产评估业务基本事项是委托人与资产评估机构在依法订立资产评估委托合同之前需要明确的资产评估业务基本要素和相关信息。通常包括委托人和相关当事人基本状况、评估目的、评估对象及其基本状况、评估范围、价值类型、评估基准日、评估限制条件和报告使用人以及其他需要明确的重要事项。
资产评估执业准则是指依据资产评估基本准则制定的，要求资产评估机构及其资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中应当遵循的程序规范和技术规范。资产评估执业准则包括各项具体准则、指南和指导意见。
资产评估职业道德准则是指依据资产评估基本准则制定的，要求资产评估机构及其资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中应当遵循的道德品质规范和道德行为规范。
资产评估专业人员是指具备相应的资产评估专业知识和实践经验，能够依法执行资产评估业务的从业人员。通常包括资产评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。
资产评估准则是指为规范资产评估行为，保证执业质量，明确执业责任，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《中华人民共和国资产评估法》和《资产评估行业财政监督管理办法》等制定的资产评估机构及其资产评估专业人员从事资产评估工作应当遵循的专业标准和行为规范。包括财政部制定的资产评估基本准则、中国资产评估协会制定的资产评估职业道德准则和资产评估执业准则。
资产组合通常是指由两项以上资产或者资产与负债按照特定的目的组成的实现特定功能且能独立产生现金流量的资产（净资产）存在形式。
不动产的最优利用方式，也称最佳使用方式，是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使评估对象产生最高收益的利用方式，包括最佳的用途、规模、档次等。
根据《公司法》第27条的规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;股东不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
(一)专利作为一种知识产权，可以通过货币估价作为企业设立的一种出资形式，必须按照规定的流程办理。具体流程如下：
2、由专利所有权人依法委托经财政部门批准设立的资产评估机构进行评估，出具专利技术价值评估报告，并办理专利权变更登记及公告手续;
3、工商登记时出具相应的专利技术价值评估报告、验资报告及财产转移报告;
4、外国合营者以专利技术作为出资，应当提交该专利技术的有关资料，包括专利证书复制件、有效状况及其技术特性、实用价值、作价的计算根据、与中国合营者签订的作价协议等有关文件，作为合营合同的附件。
(二)非专利技术亦称专有技术，是指尚未公开和取得工业产权法律保护的某种产品或者某项工艺以及设计、工艺流程、配方、质量控制和管理方面的技术知识。以非专利技术作为无形资产出资，必须先聘请评估公司进行无形资产评估，并需要聘请会计师事务所出具验资报告，评估机构必须是财政部和中评协备案认可的。
三、专利融资、以技术为主的企业当中，在企业经营时，可把专利等无形资产作价进行知识产权完全的资本化
以其技术在行业领域中所拥有的先进性与独立性作为招商引资的重要依据。而我国的相关法律当中也规定了专利、商标权等无形资产可作为质押物在银行及其他金融服务机构进行，为企业盘活了大量的无形资产。
四、专利成果转让及对外维权为专利权人的研发成果兑现提供了有力的价值依据
清晰的了解到专利成果在市场上的资本化价值。同时，为专利权人及企业在对外维权上提供了专业的索赔价值的保障。
第三步：委托方提交详细技术资料(包括专利申请材料、专利受理书、专利授权书、缴费通知书、缴费收据等复印件、相关图纸、样品等)，同时交纳评估费用;
第四步：我方收到委托方的技术资料及评估费用后，开始制订评估计划表，组织专业团队和资深专家，通过市场调研、信息采集、数据分析等手段，深入开展技术评估工作;
3.专利权的法律保护状况。包括专利号、专利证书颁发部门和时间、专利公告文件、专利的类型、专利权人、有效期、续展时间及条件等;
4.专利权的具体内容。包括专利名称、类别、适用领域，专利的使用、保持、转让等权属;专利技术的先进性垄断性、成熟程度等;
5.专利的使用情况。包括使用专利需要具备的经济、技术、设备、工艺、原材料、环境等方面的前提或基础条件，专利启用时间，使用范围，专利使用人数量，使用权转让情况等;
6.专利权的成本费和历史收益情况。包括专利申报或购买、持有、延续等项支出成本;以前年度的详细生产销售情况，包括产销量和各项成本费用构成情况专利使用、授权使用及转让所带来的历史收益;
7.专利权的收益期和预期收益额有关情况。包括专利保护期、专利权人的经营管理能力、专利产品的技术寿命和经济寿命、单位售价、销售量、市场占有率和利润情况，同功能产品单位售价情况、主要竞争对象的市场占有率、盈利情况，专利权的获利能力和收益水平等;
8. 本项目的成果鉴定技术资料及有关部门颁发的证书、证明或奖励及有关单位的批复文件的复印件;
11. 专利申请全套资料：专利证书、专利说明书、权利要求书、说明书附图;
13.专利局或省、直辖市、自治区、国务院有关部委专利管理机关出具的确权证明(或通过检索确认专利的法律状态是否为有效);
1、签约：评估前客户需要与评估公司签定协议，就评估范围、目的、基准日、收费、交付评估报告的时间等项内容达成一致意见，正式签署协议，共同监督执行。
2、组建项目组：视评估项目大小、难易程度、组成由行业专家、评估专家，经济、法律、技术、社会、会计等方面专业人员参加的项目评估组，实施项目评估，项目组实行专家负责制。
3、实地考察：项目组深入企业进行实地考察，考察了解企业的发展变化、经济效益、市场前景、技术生命周期、设备工艺、经济状况，查验各种法律文书会计报表，听取中层以上领导干部汇报。
4、市场调查：采用现代手段在不同地区、不同经济收入的消费群体中进行调查。有的评估工作还要进行国际市场调查，取得评估的第一手资料。
5、设计数学模型：采用国际上通行的理论和方法，根据被评估企业实际情况设计数学模型，科学确定各种参数的取值，并进行计算机多次测算。
6、专家委员会讨论：专家咨询委员会论证评估结果，专家咨询委员会必须有三分之二以上人员出席，必须有行业专家出席，半数以上专家无记名投票通过，评估结果才能获准通过。
根据查阅以上相关资料可知，以专利、非专利技术等非货币财产出资入股公司，必须经财政部门批准设立的资产评估机构进行评估，可以委托本公司。
按照最新的规定，企业无形资产(知识产权)占注册资本的比例可以达到100%。如果您现在现金不足或不愿全部用现金注册，完全可以请本公司将无形资产经专业评估后进行工商注册。
无形资产是企业的重要组成部分，尤其对于高新技术和文化传媒这样的“轻资产”型企业来说，无形资产是其价值创造的核心资产，对企业价值具有十分重要的作用。科学准确的无形资产评估值，对提高无形资产为企业创造价值的能力具有重要意义。
评估企业无形资产价值，可以提升企业市值;知识产权价值是企业吸引投资的核心力量、是资产交易的需要、是投资融资谈判的筹码。所以企业可以通过无形资产的核心竞争力使企业自身在资本市场上占据一定优势，从而达到企业理想的融资效果。
企业可以通过无形资产的方式对外进行投资，通过技术入股的方式持有其他企业的股权，从而使企业的无形资产资本最大化。
以财务报告为目的的无形资产评估是企业资产管理的重要环节，比如通过商标评估，可提高企业被认定为著名商标、中国驰名商标的成功率。
资产评估是企业进行股权转让、商标专利版权等知识产权转让的必要环节，买卖双方对转让的股权或无形资产的价值认同是否一致，需要评估机构为其价值评估客观的公允价值。
商标权、专利权、著作权等知识产权。产权人及银行对知识产权的价值认同是否统一，需要评估机构为其价值评估客观的公允价值中欧体育。
以软著、专利作为作为无形资产进行投资，即可享受所得税递延纳税的国家税收红利，税务风险成本直降到零。还可以通过无形资产摊销，合理合法合规地提高公司利润，达到企业节税的目的。
企业新设立、并购、重组、增资过程中，知识产权可对企业注册资本金100%出资实缴，避免股东出资不实，承担抽逃注册资本法律责任。
无形资产在评估方法选择时需要考虑评估的目的。在不同的评估目的下，评估对象和方法可能不同。
例如以W商标权交易为目的评估，在这个评估过程中，评估对象是“W商标权的所有权”，在这种情况下，评估方法既可以选择收益法，也可以选择市场法和成本法。
再如以Y小说的著作权许可交易为目的评估，在该评估过程中，评估对象为“Y小说的许可使用权、信息网络传播权、发行权以及复制权”，评估对象对应的是Y小说的部分使用权，而非所有权。在这种情况下，收益法的使用明显要优于成本法和市场法。
例如在应用市场法时，需要考虑是否能收集到市场中存在可比性的交易案例；在应用成本法时，无形资产具体的资本投入资料能否收集到；在应用收益法时，是否有充分的资料了解无形资产实施的企业和市场未来发展状况，合理预测无形资产的预期收益。
在无形资产的评估中，成本法、市场法、收益法都有各自的适用性。在评估实务中，要结合评估的目的、对象以及价值类型等选择合适的方法。
无形资产采用成本法进行评估时必须同时满足可替代性和在技术、法律上重置的可行性。一般情况下，在评估企业自行研发使用的计算机软件著作权以及第三方购买时，采用成本法。收益法一般适用于在无形资产无法重置以及成本无法确切取得的情况下。评估实务中，著作权、老字号的商标、商誉、客户关系等采用收益法进行评估。
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